Qualora il debitore si renda conto che la propria capacità finanziaria è cambiata, a causa ad esempio della perdita del lavoro o di una spesa imprevista, o che vi sono attualmente tassi di interesse maggiormente vantaggiosi rispetto a quelli stipulati in origine nel contratto, ha diritto a rinegoziare il proprio mutuo.
La rinegoziazione è sempre a titolo gratuito e può essere richiesta dal debitore in qualsiasi momento. È comunque necessario che l’intermediario dia il proprio consenso rispetto alle nuove condizione contrattuali richieste dal debitore. Rinegoziare il mutuo significa poter modificare alcuni elementi del contratto originario, come ad esempio la durata e il tasso di interesse (e quindi il piano di ammortamento), o le commissioni.
È possibile, quindi, modificare il livello del tasso di interesse applicato, o passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso, per fissare appunto il valore delle rate e del debito complessivo. La rinegoziazione prevede anche la modifica della durata del mutuo, da 20 a 30 anni, ad esempio. In questo caso gli interessi crescono, ma l’importo delle singole rate di rimborso diminuisce.
Surroga del mutuo
Non bisogna confondere la rinegoziazione del mutuo con la surroga, cioè la portabilità del mutuo. Il debitore può trasferire il mutuo presso un altro intermediario, modificandone anche i parametri come il tasso, le commissioni e la durata.
La surroga è a costo zero, non prevede pagamenti o penalità a carico del debitore, se non il pagamento della tassa ipotecaria. Per verificare che il nuovo mutuo sia realmente vantaggioso, è necessario verificare le condizioni e i costi del mutuo già acceso (tasso, rate, durata, capitale residuo ecc) e ragionare su quali sono i vantaggi che si vorrebbero ottenere con la stipula del nuovo contratto con il nuovo intermediario, ad esempio: rate più basse, flessibilità nei rimborsi, risparmio su interessi, maggiore liquidità ecc. È consigliato, quindi, vagliare più offerte possibili presenti sul mercato.
La portabilità del mutuo può essere richiesta in qualsiasi momento. Ad esempio, se la nuova banca accetta di erogare il mutuo di surroga, l’importo concesso non supererà quello del debito residuo del mutuo originario. La “vecchia” banca, in tal caso, non può opporsi e dovrà perfezionare l’operazione di portabilità verso il nuovo intermediario entro 30 giorni lavorativi, a partire dalla richiesta di quest’ultimo delle informazioni sul mutuo originario.
La portabilità o surroga consente di saldare quanto ancora dovuto al “vecchio” intermediario utilizzando la somma concessa da un “nuovo intermediario” e mantenendo l’ipoteca sull’immobile: la somma residua sarà rimborsata secondo il piano di ammortamento concordato con il “nuovo” intermediario.
Estinzione anticipata del mutuo
Anche in questo caso non bisogna confondere la surroga con l’estinzione anticipata del mutuo, un’altra operazione per cui possono optare i clienti che hanno necessità di richiedere finanziamenti aggiuntivi.
Con l’estinzione anticipata del mutuo, il debitore ha la possibilità di rimborsare l’intero debito residuo del capitale concesso dalla banca (o una parte di esso), prima della scadenza contrattuale. L’estinzione, quindi, interrompe il piano di ammortamento, ossia il rimborso a rate del mutuo, non essendoci più alcuna somma da restituire.
Nel caso in cui il debitore restituisca una parte dell’intero rimborso, l’importo del capitale a debito del cliente diminuirà. Nei mutui in cui la durata del piano di ammortamento non si modifica, l’importo delle rate diminuirà in proporzione del capitale residuo e degli interessi minori. Nel caso in cui, invece, è la quota della rata a non subire modifiche, diminuirà la durata del piano di rimborso.
Anche la richiesta di estinzione anticipata (totale o parziale) di mutui per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione (o allo svolgimento della propria attività professionale) è a titolo gratuito per il cliente []. Una volta terminato il rimborso, il mutuo si estingue e l’ipoteca sull’immobile a garanzia dell’intermediario viene cancellata.
Il Testo Unico Bancario (art. 120-ter) precisa che qualsiasi clausola o patto che prevede un costo per l’estinzione anticipata deve ritenersi nulla, e quindi non ha effetti.
